2023年重庆房地产市集时局追念与量度：量度本年景交量保抓稳中有升 中指讨论院  2024-02-17 09:34

[摘记] 2024年房地产市集规复仍依赖于购房者预期能否规复，短期预期难转向。受近两年市集成交低基数影响，量度2024年景交量保抓稳中有升。

2023年，世界房地产调控延续宽松景况，因城施策力度加大，但举座市集仍抓续削弱。在房地产市集供求干系发生紧要变化的新时局下，重庆积极反映国度计策，全年不断优化房地产计策环境，力促房地产市集安妥健康发展。

新址市集，岁首小阳春带动市集快速回暖，随后成交热度抓续下降，年底小幅翘尾。全年商品住宅成交面积低位回升，在改善型产物带动下成交价钱小幅高涨。

二手房市集，2023年购房者对新址市集信心仍较为不及，需求抓续向二手房转向。全年市集以价换量赫然，成交面积超千万方，占商品住宅市集举座成交的63％。

地盘市集，全年延续极少优质供应节拍，宅地供需削弱权贵。优质量块带动下，成交楼面均价处高位。

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01、中指讨论

计策篇计策头绪：矜重稳房地产投资，计策抓续优化加大保险力度，助力破费复苏楼市回暖2023年重庆楼市计策紧跟世界计策标的，矜重相识房地产投资，强调用好“三支箭”金融支抓。通过下调利率、奉行二手房“带押过户”、引入房票机制、优化公积金计策、更始房产税计策等多举措提振住房破费，助力市集复苏回暖。

图：2023年重庆楼市计策梳理

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02、中指讨论

市集篇商品住宅供应缩减一成，成交量价稳中有升2023年，重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区供应商品住宅约499.2万㎡，同比缩减14.7％。同时，成交商品住宅约628.8万㎡，同比小幅增长4.9％；成交均价15016元／㎡，同比稳中有升，涨幅2.1％。

图：近五年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区商品住宅供需价走势

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分月度来看，全年供应呈现季节性更始态势，保险市集健康相识发展。价钱方面，各月商品住宅成交均价相识在14000-15500元／㎡区间。

图：近两年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区商品住宅供需价走势

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渝北区商品住宅供需领跑，渝中区和江北区均价超两万供应方面，渝北区供应商品住宅约157万㎡，占比三成，但同比缩减26.1％；南岸区和九龙坡区供应量相称，在72万㎡摆布，同比均呈现增长态势；大渡口区住宅供应同比增长8.4％至32.2万㎡，涨幅第三，其余六区同比均出现下滑。成交方面，渝北区成交商品住宅约205.5万㎡，亦占比三成；九龙坡区住宅成交同比增长超两成至90.3万㎡；沙坪坝区、巴南区、南岸区和北碚区成交量介于50万-76万㎡，但同比均呈现下滑态势。价钱方面，渝中区和江北区住宅成交均价名列三甲，均超22000元／㎡。同比来看，各区商品住宅价钱同比以稳为主。

图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区各区住宅供需价及同比

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商品住宅成交面积TOP5板块以价换量赫然2023年，重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区商品住宅成交面积TOP5板块轮番是中央公园南、中央公园北、华岩、礼嘉、空港，进榜门槛为25万㎡。其中，排行二三四的板块均呈现量加价跌态势。

图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区成交面积TOP5板块量价

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重庆华裔城成交面积领跑，不雅宸成交金额居首2023年，重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区商品住宅技俩成交分化赫然，品牌房企量价上风赫然。具体来看，重庆华裔城、万科净水甲第、科学城凤玺台成交面积居前三，不雅宸、重庆华裔城和万科净水甲第成交金额获前三甲。图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区商品住宅技俩成交面积TOP10

图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区商品住宅技俩成交金额TOP10

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二手房成交抓续增长，占比超六成2023年，重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区成交二手房约10.7万套，成交面积达1072.8万㎡，同比增长7.9％。春节后2月成交量达到全年峰值，单月超百万方，之后冲高回落参加更始期。价钱方面，2023年二手房参考成交均价13917元／㎡，同比微跌1.3％。各月基本在13000-14000元／㎡价钱水平，均价变化趋稳。对比新址市集来看，重庆中心城区二手房市集占比抓续培植，2023年基本已规复2020年水平。从商品住宅市集占比来看，二手房成交占比达63％，市集已参加存量房期间。图：近两年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区二手房住宅成交量价走势

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03、中指讨论

地盘篇宅地供需络续缩水，楼面均价规复高位水平2023年，重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区推出住宅用地28宗，建设用大地积约157万㎡，较上一年缩减超六成，降幅同比扩大1.4个百分点。近五年来，重庆中心城区住宅用地推出建设用大地积在2020年达到峰值，超1200万㎡，尔后一语气四年下滑，其中2022年出现断崖式缩水，从千万方减少到408.5万㎡。成交方面，2023年重庆中心城区成交住宅用地27宗，建设用大地积约149.2万㎡，同比下降45.2％，降幅较2022年有所收窄。地盘成交楼面均价为7701元／㎡，基本规复到2021年水平，2021年住宅用地量减质优，成交楼面均价是历史最高值。

图：近五年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区住宅用地供需价走势

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2023年，重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区成交住宅用地可建体量约294.8万㎡。对比楼市成交，2023年景交住宅用地可建体量远低于商品住宅成交量。图：近五年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区住宅用地与商品住宅成交对比

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从成交宅地分离情况来看，2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区成交的住宅用田主要分离在内环以内中枢区域，以及高新区和两江新区重心发展区。地盘区位价值和区域将来发展后劲也曾是拿地企业相称垂青的决议见解。

图：2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区住宅用地成交分离

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央国企也曾是拿田主力军2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区企业拿地金额TOP10整个成交金额189.4亿元，同比下降13.2％，TOP10门槛为7亿元。华润置地：以42.6亿元拿地金额居首，获不雅音桥1宗商住轮廓用地，其中一部分行为不雅宸技俩设备使用。该宗地占地近140亩，位于不雅音桥中枢位置，紧邻不雅宸。电建地产：以41.4亿元成交额位居第二，成绩悦来组团王家庄地铁站旁2宗商住轮廓用地和西永组团1宗二类居住用地，各地块成交楼面价在7100-8300元／㎡之间。幸福城绿色发展：以34.9亿元拿地金额位居第三，摘得的5宗地全位于九龙坡区，4宗位于大杨石组团，楼面价介于7000-9000元／㎡，1宗位于中梁山组团，楼面价为6000元／㎡，各地块均底价挂牌成交。

表：2023年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区企业拿地金额TOP10

注：榜单统计口径为招拍挂市集住宅用地成交

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量度篇计策端抓续优化，新址供应以销定产，成交量稳价涨计策端：举座来看，房地产市集的抓续低迷以及行业风险的积攒对整个这个词宏不雅经济、金融系统的相识均带来了不利影响，相识房地产市集关于相识宏不雅经济大盘至关蹙迫。“供求干系发生紧要变化”定调下，量度重庆将延续宽松计策，从房企融资、刺激需求等方面络续优化楼市计策促进房地产安妥发展。供给端：近三年重庆中心重庆中心25000元/平淡米起4.00分中山三路111号隔壁400-176-0760 转 867620城区住宅用地供需断崖式着落，2023年景交住宅用地可建体量仅295万㎡，但短期库存仍超600万㎡，且广义库存量大，举座来看2024年新址潜在供应仍迷漫。现时市集仍处于转型更始期，房企推盘意愿较低，推盘策略“以销定产”，量度2024年商品住宅供应仍将延续低位运转态势。需求端：2024年房地产市集规复仍依赖于购房者预期能否规复，短期预期难转向。受近两年市集成交低基数影响，量度2024年景交量保抓稳中有升。价钱方面，现时市集参加品性阶段，产物力是致胜重要因素之一，重叠中枢区地盘成交增加，成交价钱有望抓续上扬。地盘供应延续量少质优趋势、企业投资更增加元化供给端：现时房企投资仍趋审慎，为提高房企拿地意愿，重庆已不断更始供地结构，优化出让条目，量度2024年中心城区推出地盘将延续量少质优趋势。优质量块推出促进成交，中枢区地盘持续开释，带动产物品性升级，将来改善型楼盘供应增加或对新址市集变成一定支抓。需求端：现时在新址销售端建树缓缓影响下，房企拿地力度及策略并未转动。短期地盘市集低迷态势未改，房企拿地向优质板块侧重，出让地块量度以底价成交为主。民企拿地以补货为主，精确深耕、和洽共赢以破局。央国企资金上风赫然，仍为拿田主力军。房企端：招拍挂仍为房企投资主要投资标的，是房企增加土储的蹙迫格式。行业更始期，2024年房企将抓续积极探索新发展模式，寻求多元赛谈。其中代建领域除传统住宅类代建外，大型轮廓体代建、政府代建将增加。将来，打造专科化代建才智将成为房地产代建发展趋势之一。