今天不时开篇写城市系列，定位于长三角苏杭二市，我先从杭州开讲。

1、杭州

杭州楼市，其实是一个偏复杂的推敲方向，以致比北上广深都难以判断。

因为它有一些很特殊的点，比如身处“华夏逐鹿”的长三角地带，争于苏州，防于上海，避于宁波。

它的策划很大，招架于“后花圃”东谈主设，曾试图通过亚运会一场盛世，对标上海拥入一线城市阵营。

遵循房价倒是一度杰出广州，上位寰宇第四城，干系词产业实力又无法撑执起高房价，出现滑坡趋势。

再加上亚运会不足预期+口罩三年+互联网等等连环打击，杭州蹒跚跌落神坛。

同期房价举高的生涯和耗尽资本，让杭漂一族规律维艰，让本属于杭州的大量东谈主才，被动踏上去往北上深的列车。

前几天我还问办公室一个在杭州生涯了4年又回到北京责任的年青东谈主，若何看待杭州？她说：

很可爱杭州，但杭州是个卷都，越来越不好混；全民炒房，房价虚高；物价高，生涯资本比广州都高；互联网下行，大厂小厂裁人裁的是非，但不去电商、互联网，其他行业薪资普遍一般。身边也曾有好些一又友离开杭州，要么回闾里要么去其他更友好的城市了。

是以这些年的杭州，给东谈主的嗅觉是实力不足以撑执策划的“拧巴”，是冲顶失败的寂寞和失落。

但当作明星级寰宇十大GDP城市，杭州的内素性能源很强，不得不让东谈主们对这座城市充满守望。是以咱们在判断杭州时，给了它很高的定位，但又费心它是否能撑执住很高的守望。

但当下，其实基本都有了谜底。

上一轮房价，杭州涨过两波，一波是2015-2018年，另一波是2018年-2020年年底。

彼时的杭州，亚运会加执，阿里如日中天，寰宇码农都聚杭州。杭州媒体唱响寰宇，无数热钱争相涌入。楼市荒诞，到处是倒挂摇号新盘，抢到即赚到。

干系词从马总的一句顶点言论启动，杭州的运谈出现了巨大的转机，尔后大都热钱离场，杭州楼市启动全部暴跌，直到本年。

对比看，杭州最高平均房价达到3.6w每平米，而如今房价跌到了2.68万，平均跌幅35-40%。基本回到了2017年10月的水平，7年一场空。

这7年在杭州买房的东谈主群，算上利息，无一例外基本全部处于死亡景色，尤其是2020-2021年上车的，基本高位站岗。

但事实上，这是平均数值，一些当初炒作比较顶点的板块，比如阿里所在的畴昔科技城，以终点他郊区板块都出现了腰斩。全市近一半的限价板块碰到“破发”。

那么问题来了，杭州止跌回稳了吗？咱们来看数据。

从3月启动，本年杭州确切走出一波上扬趋势，二手房成交量贯穿5个月都在8000套以上，为近三年来推崇最高，即使投入8-9月份传统淡季，依然可以保执6000套以上的成交。

证实杭州的需求是确切的，很塌实。但从房价上来看，却照旧在执续下落，这发挥本年的杭州走出的房价是“以价换量”的遵循，普遍卖乡信心不足。

好多杭州二手房房主都在荒诞挂牌，原因大多是抢跑或者急于置换，本年杭州二手房市集执续支配有历史底价和次新址请托即破发价抛售的景象。

这发挥着在10月之前，杭州的房价还处于挤泡沫的历程。

杭州还有两个数据远离惨酷，一个是全杭二手房总存量达到了25.7万套，其中存量诚售房源约14万套+，均处于历史高位。

何况杭州是近十年来地盘出让金最多的城市之一，近8年累计建造房屋高达118万套，这个数据，在寰宇内名次前三。杭州的库存要远比念念象中的更大一些。

盘货这些数据，是念念告诉大师一些逻辑：

1、莫得一个城市可以从“以价换量”快速切换到“飞腾通谈”，是以不要被一些媒体炒作杭州房价行将暴涨的信心，所误导。

2、天然杭州刻下行情特别好，10月份二手房成交登上了万套的水平，是近7年以来成色最佳的“银十”，全网又出现簇拥去杭州炒房的故事，然则一定要酌量库存这个变量，以及本年被上海大量虹吸东谈主才这个事实。

这会对杭州市集酿成巨大的“分化趋势”，也等于说，触底回稳以及房价可能存在的反弹，只属于部分区域。

3、杭州高薪服务岗亭漫步不均匀，会影响房价的漫步，买房一定要随着产业走。

4、刻下监测到，临安和富阳库存最夸张，本年岂论是打了几许折低廉了几许钱，淌若小心涨和跌，那么你暂时不要去碰，因为刻下这两个地点严重供大于求了，畴昔笃定还会降价的，一定要等一等。

5、临平的翁梅、乔司、崇贤新城，还有拱墅区运河新城的康桥，余杭的瓶窑、中泰，这些地点逾越130平以上的大户型，除了部分有配套的新址面貌，基本都不要碰。因为这些都是超刚需板块，你选用这个面积完全超出了板块内大多数客户粗略承受的总价。你畴昔念念卖房的时候，很难找到接盘侠。

6、杭州老破小体量普遍，除非是一些物业很好，地段很好的屋子，不然尽量照旧不碰老破小，杭州居品迭代速率特别快，且统共城市东谈主口结构较年青，一定要酌量畴昔年青东谈主可爱住若何的屋子。

7、上城区：金融高净值群体和教练精英的聚合地，越融合西湖配套越熟识，越融合钱塘江价钱越高。第一梯队：钱江新城，南星桥；第二梯队：城东新城、三里亭，艮北新城；第三梯队：九堡，丰充湖，丁桥，笕桥，长睦。

8、拱墅区：名校资源基础底细厚；京杭运河穿城而过，是杭州最具卤莽感的生涯区域之一。第一梯队：申花，桥西，运河新城南，三塘，文晖；第二梯队：东新，华丰石桥，运河新城中部，铁路北，祥符；第三梯队：桃源，运河新城北，石桥南，半山。

9、西湖区：旅游胜地，研发中心，国企契机多。第一梯队：文教、文新，蒋村，黄龙、紫金港；第二梯队：之江，三墩北；第三梯队：龙坞、双浦、转塘、三龙坞，三墩；第四梯队：小和山、留住

10、滨江区：电商、互联网、IT的潮水前哨。第一梯队：滨江区政府，一桥南；第二梯队：西兴，长河；第三梯队：浦沿，白马湖

11、萧山区：制造业和化工机械较多。是杭州的经济强区，领有发达的制造业和服务业，是杭州的热切工业基地和交通重要。第一梯队：钱江世纪城，萧山城区；第二梯队：市北区，南部新城，闻堰；第三梯队：瓜沥，临浦，义桥，江湾新城

12、余杭区：电商、互联网,是杭州的新兴城区，是科技更正和产业发展的热切区域。第一梯队：畴昔科技城，云城，良渚，北部新城；第二梯队：闲林，老余杭，瓶窑，中泰；第三梯队：随和，径山，黄湖鸬鸟百丈

13、临平区：制造业和科技业为主，举例生物医疗、新材料等企业。当作杭州的热切城市副中心之一，领有考究无比的城市基础模范和群众服务模范。第一梯队：临平新城中枢区，东湖新城；第二梯队：星桥，乔司，崇贤，九乔、翁梅；第三梯队：塘栖、超山，运河街谈等偏远区域

14、钱塘区：轻工业，是杭州工场最多的地点。第一梯队：金沙湖；第二梯队：大学城北，大江东中枢区（江海之城）；第三梯队：临江、前进等街谈

15、富阳区：制造业为主，工场坐蓐型企业多、离主城区远、交通不太便捷。第一梯队：富春；第二梯队：银湖，东洲；第三梯队：富春湾新城，其他州里

16、临安区：远离主城区，责任契机较少，长期发展阶段。第一梯队：青山湖科技城；第二梯队：锦南新城，锦城，滨湖新城；第三梯队：於潜、板桥、太湖源、昌化、玲珑、潜川等州里区域。

17、杭州库存基本都处于外围区域，多刚需房为主，这些屋子基本莫得什么增值条目，除非一些特别特别的“鸡头盘”。尽可能融合地铁，便捷畴昔置换。

18、杭州贫富差距比较顶点，这也导致板块价钱差距悬殊，但高端购买力一直存在，何况杭州是统共长三角地区除上海除外，虹吸外皮购买力最强的城市，长三角民营经济发达，放开限购后，也会聚积向中枢板块涌入。

19、画饼区不买，杭州大基建也曾放慢了，畴昔可能出现已毕问题。大杭州多酌量南和西，尽量不酌量太北和太东的板块。

二、苏州

苏州要比杭州更好推敲一些。

相对于杭州跳脱的脾气，苏州更神圣、朴实和贞洁，老城韵味很足，江南水乡，处处有景，可玩的地点多，天然莫得杭州那么洋气，但有一种生涯的卤莽感，特别宜居，举座生涯资本和耗尽都比杭州要少一些。这是我比较可爱的地点。

这是工业城市的脾气，但工业城市有一个很大的问题等于，举座经济较强，但三产不行，意味着能提供的高薪服务岗亭却有限，是以这也决定了苏州高房价板块不如杭州多。

同期苏州不如杭州会宣传，除了旅游吃传统老本除外，其他公论造势层面很弱，可能照旧前几年苏大强那一波。

城市宣传很热切，可认为城市带来纷至杳来的东谈主才，当作寰宇经济第六城，苏州需要在这方面多多加强。

苏州经济特别端庄，前三季度全市实现地区坐蓐总值 18483.8亿元，按可比价钱策动同比增长6.0%。其中第二产业增长高达7.8%，遥遥当先。

同期当作外贸大城，本年前三季度，跑出了7.9%的得益，其中出口额 11792.6 亿元，增长高达9.0%，何况出口的产业基本以机电、高新本领、新能源和家用电器为主，在统共出口体系中处于上拍浮准。

前段时间去苏州参展，跟当地一又友聊天，惊喜地发现苏州在生物制药，机器东谈主，工业服务业边界，也曾沉默成长为寰宇数一数二的地位。

这是一个特别热切的策略价值，意味着苏州完成了错位竞争，何况产业举座实现了转型和升级，畴昔可以链接大量的外轮回和内轮回需求。

其实从前三季度高新本领产业投资量能看出，完成高新本领产业投资 781.1 亿元，同比增长 12.6%，其中航空航天制造业、电子策动机及办公缔造制造业、新能源制造业辨别增长76.4%、57.9%和47.9%。

为什么花这样大篇幅讲数据，其实这也反应了苏州的房价底部撑执力是很强的，依旧存在凹地价值。

再来看楼市。

上一轮周期，憨厚巴交的苏州也随着炒房了，最高房价在2.8万元傍边，现如今跌到了1.67万元，举座跌幅高达40%。

苏州房价为何跌得如斯夸张，从趋势中就可以看出来，其实2023年之前苏州房价一直都很稳在2.3万元/平米傍边耽搁，是穿越口罩周期的存在。

问题就出刻下了2023年，2023 年，好意思联储暴力加息 100个基点，带动全球加息潮，列国需求凄怨，径直拉崩了苏州的出口数据。

昨年对于在苏州开厂子的雇主一族，险些是恶梦，大量雇主为了对冲现款流，无奈抛盘回血，导致房价全部暴跌。

但这一年，苏州启动启动积极转型，开拓新兴市集，对东盟、中东地区、墨西哥、印度等地区的贸易增长启动加快。

同期加大对一带全部国度的机电居品缔造输出，同期也学习深圳参与海外跨境外贸业务。这在畴昔的外贸摇荡中，有了一定的缓冲。

是以说，当苏州是接近3万的均价时，可以说很迟疑，但1.67万的均价，当作寰宇经济第六城，算短长常合算了的。

但即使这样，苏州也不行盲目买，因为和杭州相通，苏州也存在偌大的库存问题。

以下是最诚挚的买房提出：

1、园区和狮山的中枢性段依然是统共苏州的中枢钞票、后劲钞票。

2、热点区域板块的太湖新城、高铁新城、科技城以及高贸新城畴昔预期出路较大，值得真贵，其中排序上，科技城统统当先，因为高技术工业是苏州的畴昔，这个板块是对标工业园区打造的，其次是高铁新城、高贸新城、太湖新城、平江新城等。

3、姑苏区：苏州的政事、经济和文化中心之一，营业富贵，街谈布局具有江南水乡的特点。其中沧浪新城早已发展饱和，畴昔变动不会太大。姑苏区只可向北部和西北部发展，但西北侧的“金阊新城”主要的定位以产业园和物流园为主，城市界面较差。买房梯队，递次为老城、西城、平江新城等。

4、虎丘区（高新区）：苏州热切的工业基地和高新本领产业的发展区域，特别“接地气”的典型中国式设备区的氛围，更嘈杂更拥堵，也更像中国城市。总的说来城市界面和园区比拟有比较大的差距，然则由于这几年一直在“退二进三”把一些厂区搬走，举座的界面有很大的改善。第一梯队：狮山；第二梯队：科技城，太湖科学城；第三梯队：浒关

5、吴中区：在苏州市的西南部，山水相依，环境优好意思，是苏州的生态宜居区。区域内各个板块有关邃密度太差。第一梯队：太湖新城；第二梯队：城南，甪直，木渎；第三梯队：尹山湖，胥口、太湖度假区。

6、相城区：是苏州的新兴发展区域，交通便利，基础模范完善，领有高铁新城等热切的交通重要和产业园区，蛊卦了大量企业和东谈主才的聚合。第一梯队：高铁新城，元和（中央公园）；第二梯队：活力岛，黄埭；第三梯队：蠡口，望亭，阳澄湖

7、吴江区：位于苏州市的南部，紧邻太湖，是苏州的制造业基地之一，同期亦然热切的物流和贸易中心，第一梯队：吴江太湖新城；第二梯队：花港，运东；第三梯队：盛泽等州里区域。

8、苏州工业园区：不必多说。预算饱和的前提下，优先级笃定是最高的。然则刻下在比较中枢的区域独一二手房可以选用，这些面貌在户型、居住的欢悦还有得房率等各个维度上来说是和新址没方针比拟的，关键是价钱亦然天花板级别的。而新址有相对中枢的区域还有稀薄一些面貌，然则基本都是要摇号加钱才气买到的，平凡东谈主去基本上往日是陪跑的多，而园区的外围区域对于地缘客户以及投资客户来说亦然相等可以的选用。第一梯队：湖西，双湖；第二梯队：玲珑，湖东；第三梯队：独墅湖高教区，娄葑、青剑湖，胜浦

9、不提出购买：北桥、东桥、望亭、光福、东山、临湖、横泾、汾湖、同里、周庄、甪直古镇、太平，漕湖、阳澄湖、胥口等等。

常熟市、张家港、昆山市、太仓市，这几地点天然属于苏州代管，但其实楼市分析并不属于苏州，比如昆山和太仓基本是围绕着上海的卫星城认识。但这些城市我也放在长途包内部。

篇幅有限，今天先讲到这里，念念把苏杭讲透一篇著作不够，起码得好几万字，是以更多是每个东谈主带着我方的问题，寻找准确的谜底。大师可以到星球发问，星球对于什么屋子能买，什么地段有价值，都会有详备的解释。