最近几天楼市最大的新闻是：取消公摊。

比如12月17日，河北省张家口住建局等四部门聚首发布《对于推动房地产商场巩固健康发展的若干措施》，其中就明确建议：饱读舞实行“现房销售”，迟缓激动“取消公摊”。

恰是因为“取消公摊”这个高度抽象的表述，产生了一系列扭曲。是以今天挑升来谈谈这个问题。

预知识少量：公摊面积是无法取消的，它不行能不存在，不然业主要从窗户里飞回家。大堂、电梯间、楼梯间等全球使用的面积会一直存在，这些空间需要转变，就会产生用度。这些用度需要业主公摊。

而况全球空间面积越大、品性越好，你的居住体验感越好，也会更有悦目。

众人说的“取消公摊”，是一个迂缓的说法，又细分为两种情况：

一种是以肇庆、湘潭、衡阳、张家口等城市为代表的，他们“取消公摊”的办法是改变计价容颜，从原本公约或宣传中标注的“按照建筑面积计较，每泛泛米XX元”，形成了“按照套内面积计较，每泛泛米XX元”。

另外一种情况是，通过饱读舞施助面积，让新建商品住房的得房率卓绝100%，公摊面积就名存实一火了。

在广州，甚而出现特出房率140%的新址：

目下，通过计价容颜变化“取消公摊”的主如若三四线城市；通过得房率卓绝100%，让公摊名存实一火的，主如若广州、杭州、长沙、厦门等一二线城市。也有一些城市，上述两个办法同步激动。

由此，2024年景为中国楼市“取消公摊”的元年，改日两年将全力激动，透顶处置这个问题。

“取消公摊”，急需制定国度要领，发布执行细目，不然，各地自觉式的“取消公摊”可能催生纠纷。

举个例子：一个老少区，往常按照建筑面积出售，并征收物业费、采暖费。小区得房率是80%，物业管束费要领为每泛泛米每月3元，采暖费为5元。

1套100泛泛米的屋子，每月管束费是300元，采暖费是500元。

目下取消公摊了，这套屋子将按照套内面积——80泛泛米来交纳管束费和采暖费，每月管束费应缩短到240元、采暖费缩短到400元吗？如故保管不变？

我合计应该保管不变，因为提供的就业、相干老本莫得缩短。

但一定会有业主主张240元和400元，而不承认原本的要领。

念念念念看，物业在小区里出动几棵树、改变一下草坪齐会有争议，更何况在经济下行期，业主屋子贬值、降薪的情况下，触及到每个家庭的管束费、采暖费！

按照套内面积计较物业费和采暖费，即便总价莫得高涨，形状单价仍然会高涨，这时刻就需要召开业主大会，物业管束公司将面对新一轮博弈，弄不好会被更换。

“取消公摊”，对楼市是利空如故利好？

“取消公摊”仅仅计价容颜的变化，从原本按照建筑面积计价，形成了按照套内面积计价。

比如1套屋子按照建筑面积计价，每泛泛米是2万元，100泛泛米的屋子总价是200万元。

假定得房率是80%，如果按照套内面积计价，总房价不会缩短到160万，简略率仍然是200万元，是以单价就形成了2.5万元。

是以，“取消公摊”一定会让住房的“形状单价”擢升。

但在熊市里，这套屋子是否还能卖到200万元，是有点问题的。熊市里众人心态比较脆弱，对价钱终点明锐。天然总价200万莫得变，但看到单价一刹超出了我方的“学问”和“预期”，如故会很难给与的。

如果在牛市里，“取消公摊”带来的形状单价上升，反而会刺激众人房价高涨的预期，产生助涨效应；熊市里，几许有点“助跌”。这有点访佛股市里的熔断机制、涨跌停板的作用。

“取消公摊”对二手房组成利空吗？

只改变计价容颜（接纳套内面积计价），不会对存量房组成利空。

确凿有杀伤力的，是得房率高的屋子不休泄漏。念念念念看，众人齐是“建筑面积100泛泛米”的屋子，你的得房率是80%，套内面积是80泛泛米；隔邻2年后交房的新楼盘是140%的得房率，100泛泛米的建筑面积，套内是140泛泛米。

这140泛泛米，天然远比你的80泛泛米要香好多，这是4到5房和最多3房的分裂！改日房价一定差距很披露。

如果新规下得房率高的屋子不休泄漏，而楼市又莫得出现大牛市，原本得房率低的屋子，商场弘扬信服会很弱。

再加上新楼盘密度更低、车位比更高，电梯配比更高，层高更高、隔音效力更好，原本高密度刚需盘的价值是会缩短的。

但“取消公摊”对存量房也不全是利空，也有很大利好的一面：这等于把好意思妙难测的公摊计较容颜甩到了一边，在支付管束费、采暖非等方面更透明，被东谈主“黑”的可能性缩短了。

统计数字夸耀，中国楼市的公摊面积比较离谱，在国际公摊面积多局限于电梯、楼梯等垂直交通区域，而我国除这些外，还囊括小区大堂、门厅、走谈等水平交通空间，以及物业管束用房、建立间等全球要津区域。

我国的公摊悉数披露偏高，比如：北京商品住宅平均公摊悉数达 23%，上海超 20%，广州约 19%，比拟之下，好意思国平均仅 15%足下，法国更是低至 10%足下。

“取消公摊”，成心于明白耗尽，这是最大的积极真谛真谛。

改日哪些二手房最“扛打”？能挡住得房率增多、好屋子不休泄漏的压力？

天然是大城市中枢区配套好、品性高的楼盘。

最初是位置好，在大城市中枢片区，左近产业比较新。所在的片区，是政府宗旨里的要点片区，总部经济比较发达，高新本事企业、金融企业会聚，或者有风口行业（比如跨境电商、半导体产业）加执。

其次是学位好，最佳是全市的一流学位，不是贴牌名校。

第三是地铁、交易等配套好。800米内要有地铁站，最佳是两线或者多线交织，1公里内有大型商超。3公里内有比较好的病院，但又不在1公里内。

第四，楼盘自己品性、管束齐比较好，比较能抗陈腐。楼盘车位相对充裕，不存在泊车痛点。最佳还能密度低，电梯配比高，小区内配套要津完善、高等等。

如果这些条款齐具备，这类旧规下的二手房，天然得房率不太高，照旧能很扛打。如果如故在一线城市中枢区，保管30年色泽齐莫得问题。

如果是多层小区，密度比较低就更好了。多层小区“多一条命”，改日太旧了容易搞旧改，有增多容积率的空间，就有开导商繁盛接办。不然只可原拆原建，操作难度将大幅增多。

有读者留言商讨，目下取消公摊，是不是要锁定旧房、让新址更好卖？在卖屋子的先后递次上，所在一般齐是优先研讨保险房的去化（缩短所在政府债务率），然后是新建商品房的销售，二手房销售是第三位的。

但话说总结，二手房好不好卖，环节看位置、配套、价钱等成分。城市能级越低，外来东谈主口越少，改日二手房走动越穷苦，这是一定的。而况当二手房走动越来越难之后，中介用度会越来越高，你甚而需要跟中介分红，有点访佛打赢经济讼事给讼师分红相通。

是以，尽量不要在三四线城市，以及弱二线城市保留投资性房产。如果要投资，尽量到头部10大城市的中枢区，10大城市郊区或者配套不好的屋子也不要买。